Construções sustentáveis são inviáveis?

* Hamilton de França Leite Jr.

Do ponto de vista de grande parte dos incorporadores imobiliários brasileiros, construções sustentáveis são inviáveis porque existe um importante obstáculo para que o resultado da equação econômica desse tipo de construção seja atrativa para eles.

No sistema de produção e comercialização de imóveis, regido pela Lei 4591/64, empreendimentos são concebidos e produzidos pelo incorporador, que vende as unidades na planta e, após a emissão do habite-se, faz a entrega aos proprietários finais, que as habitam ou locam a terceiros.

Edifícios certificados como sustentáveis têm esta característica atestada por uma terceira parte, que verifica o atendimento dos requisitos estabelecidos em suas normas. Esses produtos demandam investimentos adicionais entre 3% e 8%. Numa composição típica de viabilidade de um projeto residencial, executado em cidades de porte médio, a obra representa 55% do valor geral de vendas (VGV) e as demais despesas, 28% (terreno 5%, impostos 6,75%, financeiras 5%, marketing 3,5%, corretagem 3,25%, administração 2,5%, jurídicas 1% e projetos 1%), que perfaz uma margem de lucro de 17%. Se não houver aumento equivalente no VGV, um incremento de 4% no custo da obra reduz o resultado para um nível que pode ficar abaixo da atratividade mínima aceitável pelo acionista, por exemplo, de 15%.

São nas atividades sob responsabilidade do incorporador, principalmente na etapa de concepção, que empreendimentos podem se tornar plenamente sustentáveis, e é na fase de obras que ocorrem os dispêndios complementares.

De forma legítima, o empresário tem o objetivo de evitar quaisquer custos adicionais, a não ser que tragam retornos compatíveis. Porém, para ele, estes retornos não são suficientemente evidentes para que possa justificar a certificação de uma obra aos acionistas.

Do outro lado da equação, estão os beneficiários - os usuários, que desfrutam de melhor qualidade do ar interno, da iluminação, da ventilação, do conforto olfativo, térmico e acústico e menor toxicidade dos materiais utilizados. As empresas ocupantes desse tipo de imóvel reduzem a taxa de absenteísmo e obtêm maior produtividade de seus funcionários. O governo, por sua vez, reduz gastos com água, energia, saúde e locais para disposição de resíduos, além de reduções de emissões de gases de efeito estufa e poluentes.

Gregory Kats, em seu livro “Greening our Built World. Costs, Benefits and Strategies”, apresenta os custos e benefícios financeiros, a partir dos resultados provenientes de 170 green buildings, em grande maioria localizados nos EUA. No livro, que estará em breve disponível para download gratuito no site do Secovi-SP, o autor constatou que os benefícios financeiros (entre $49,90 e $66,30) trazidos à valor presente (em US$/pé2), nos 20 anos da vida dos edifícios estudados, referentes a economia de água ($0,5), energia ($5,8), manutenção e operação ($8,5), saúde e produtividade (entre $36,90 e $55,30) e redução de emissões ($1,20), superam em mais de dez vezes os custos extras (entre $3 e $5).

Ainda de acordo com a publicação de Kats, os valores de venda de escritórios certificados são, em média, 9% maiores do que seus equivalentes convencionais, considerando aspectos como idade, localização, tamanho e outros fatores que afetam as avaliações, além de um aumento de 9,9% do retorno sobre investimentos, 6,4% na taxa de ocupação e 6,1% no valor da locação. Compradores residenciais estão dispostos a pagar 5,8% a mais por moradias “verdes”. Já na esfera pública, uma economia de 11% em infraestrutura é esperada, quando os conceitos de uso e ocupação urbana sustentável também são agregados. Isto poderia representar mais de R$ 100 bilhões, se considerado o orçamento para o PAC 2 no período entre 2011 e 2014.

Portanto, se ampliarmos o foco das análises econômicas para o ciclo de vida completo do edifício, constataremos que a aplicação dos conceitos da construção sustentável faz todo sentido.
Como então resolver o grave conflito de interesses econômicos entre o agente que investe e os que são favorecidos, dentro do modelo predominante no Brasil? Abaixo, algumas possibilidades:

1) O empreendedor deve tomar conhecimento de todos os aspectos econômicos positivos relacionados à produção socioambiental responsável através das pesquisas nacionais e internacionais existentes. Porém, um volume muito maior de pesquisas precisa ser realizado, especialmente aquelas que considerem as características específicas de nosso país.

2) Cabe à esfera pública oferecer incentivos e isenções fiscais às empresas e proprietários de imóveis, para a adoção de boas práticas, bem como regulamentar a atividade por meio de medidas que sejam econômica e tecnicamente viáveis, com prazos coerentes para implantação e após amplo debate entre todas as partes interessadas. Assim foi feito na ABNT NBR 15575 - Norma de Desempenho de Edificações, que será obrigatória a partir de março de 2013, quando todos os projetos deverão especificar uma vida útil mínima para os principais sistemas que compõem uma edificação. Em função disso, os projetistas e os incorporadores terão de pensar no custo global do empreendimento durante todo seu ciclo de vida e não mais apenas no custo da construção.

3) Diversos materiais, sistemas, equipamentos e tecnologias, que não necessitam de desembolsos suplementares, podem ser utilizados para tornar os empreendimentos mais sustentáveis, mesmo que não seja possível certificá-los.

4) Informar o comprador acerca de todas as vantagens inerentes a um produto com tais características, para que ele os possa valorizar de forma justa.

O amplo emprego de qualquer desenvolvimento sustentável, por iniciativa das empresas, só ocorre quando somos capazes de transformar obstáculos econômicos em resultados positivos, pois estes são a principal força motriz para o avanço de qualquer organização com fins lucrativos.
(*) Hamilton de França Leite Jr. é diretor do Secovi-SP, da FIABCI e da Casoi Desenvolvimento Imobiliário.

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